FX投資入門の構成について

公務員などで比較的高額の公的年金を受け取れる人は、その半分程度は年金で確保できるだろうが、それでも相当額の老後資金を準備しておかないと寂しい老後の生活を強いられることになる。
老後のリスクをできるだけ極小化するためにも、確実なマイホーム計画でリタイアするまでにローン返済を終えておくようにしたいところだ。
老後にローン支払いのないマイホームがあれば、それだけでも随分と生活が違ってくる。
また、生活費が切羽詰まってきても、〝リバースモーゲージ〟と呼ばれる逆抵当権を利用して、金融機関などから年金を受け取ることができる。
わが国ではまださほど普及していないが、徐々に広がりつつある。
アメリカでは老後を迎えた人たちの多くが利用する、ごく当たり前の仕組みになっており、皆さんが老後を迎えるころには、比較的容易にこのシステムを活用して老後資金を確保できるようになっているだろう。
いずれにしても、こうした明確な将来設計を立てることで、住宅ローンの返済中、完済後の生活への自信も生まれてくるはずだ。
過信は禁物だが、その自信に裏打ちされたキチンとした家計管理こそが、住宅ローンのリスクを極小化する決め手になるのではないだろうか。
頭金をできるだけ増やして借入額を減らす金利上昇リスクを少しでも小さくするためには、頭金を増やすことも有効な対策になる。
頭金を多くしてその分借入額を減らしておけば、将来金利が上がったとしても、返済額の増額幅が小さくなることはいうまでもない。
たとえば、金利三%の場合で、三五年の元利均等返済の住宅ローンを利用して四〇〇〇万円のマンションを買う例をみてみよう。
頭金を二割=八〇〇万円用意して三二〇〇万円のローンを組むと、毎月の返済額は一二万三一五二円になる。
これに対して頭金を四割=一六〇〇万円用意できれば借入額は二四〇〇万円に減って、毎月返済額も九万二三六四円に減少する。
それだけでもメリットは十分にある。
将来金利がまったく変わらないと仮定した場合、三五年間の総返済額は頭金二割が約五一七二万円で、頭金四割が約三八七九万円。
その差は一二九三万円で、当初の頭金の差額八〇〇万円を差し引いても、頭金四割のほうが四九三万円もトクする計算になる。
このメリットに加えて、金利上昇に対する備えにもなるのである。
たとえば、このケースで五年後に金利が三%から四%に上がったとすると、頭金二割の場合には、返済額は一二万三一五二円から一三万九四五四円に増える。
一万六三〇二円の増額になる。
これが五%に上がったときには、一五万六八〇七円になって、三万三六五五円の増額だ。
これに対して、頭金を四割用意しておけば、五年後に金利が四%になったとしても返済額は一〇万四五九一円で、返済額の増加は一万二二二七円にとどまる。
頭金二割に比べると金利上昇による増額を四〇〇〇円以上減らすことができる。
五%になったときの増額は二万五二四一円。
頭金二割で金利が三%から五%に上がった場合に比べて、返済額の増え方は八〇〇〇円以上少なくなる。
頭金を増やすということは、毎月返済額や総返済額を減らすだけではなく、金利上昇の影響を小さくすることにもつながるわけである。
頭金を増やして返済期間を短くする方法も頭金を増やして借入期間を短くできれば、それも有効な金利上昇対策になる。
後に触れるように、返済期間が短いほど金利上昇リスクは小さくなるからである。
とはいえ、頭金を増やすことは決して簡単なことではない。
金利上昇の本格化が近づき、住宅価格も上がろうとする昨今、そうノンビリ構えていることもできない。
二年、三年とかけてジックリ増やすのが本筋だが、ここ一番で頼りになるのは親の脛かもしれない。
住宅ローンを利用している人の金利上昇リスクの極小化の対策として、相続時精算課税を活用してローン残高を減らす方法を紹介した。
これは、当然住宅を購入するときにも有効。
いやむしろ、住宅購入時だからこそいっそう有利になる税制なのである。
相続時精算課税制度というのは、親が六五歳以上、子どもが二〇歳以上の法定相続人であることなどが条件で、生前に贈与した金額の二五〇〇万円まで贈与税を非課税とし、将来相続が発生したときに生前贈与した分を加えて相続税評価額を決定、相続税支払い時に精算するという制度。
二五〇〇万円超の贈与を受けたときには、一律二〇%の課税となる。
三〇〇〇万円の贈与であれば、差額の五〇〇万円に対して二〇%の税率だから一〇〇万円の贈与税という計算だ。
将来相続が発生したときの相続税には、「五〇〇〇万円+法定相続人×一〇〇〇万円」の基礎控除が認められている。
相続人が妻と二人の子どもの合計三人の場合には八〇〇〇万円の基礎控除になるが、相続税評価額がその範囲内に収まれば相続税は非課税になる。
その場合、生前に支払っている贈与税一〇〇万円は還付される。
反対に相続税負担が出てくるときには、相続税から贈与税として支払った一〇〇万円を差し引くことができる。
この相続時精算課税制度には「住宅取得資金贈与の特例」がある。
住宅を取得する資金として贈与を受けるときには、①非課税枠が一〇〇〇万円増えて三五〇〇万円になる②親の年齢条件(六五歳以上)が除外されるというメリットがある。
親が六五歳以上ということは、子どもも三〇歳代後半から四〇歳代になりある程度収入も増えている可能性が高いが、この特例ならまだまだ年収の低い二〇歳代の若い人でも対象となる。
一度親に相談して、頭金を増やす道がないかどうか検討するのがいいだろう。
返済期間と金利上昇リスクの関係を知る頭金を多くして、返済期間を短くするメリットは計り知れない。
頭金がさほどでもない人でも、年収の比較的高い人は可能な限り返済期間を短くするようにしたい。
それには、さまざまなメリットがある。
返済期間を短くすると当面の返済額は増えるが、総返済額が少なくなる
返済期間を短くしておけば、万一のときに延長しやすい
返済期間を短くしておけば、金利上昇時の増額率が小さくなる
住宅ローンは通常最長三五年返済まで可能だが、それを二〇年返済で利用すると、将来返済が困難になったときには条件変更手続きによって三五年まで延長しやすくなる。
返済期間が長くなれば、その分返済負担は軽くなるので、延滞に陥ることなく、厳しい環境に対応できる可能性が高くなるのである。
金利上昇リスクへの対応力については、図表37を見ていただきたい。
返済期間を短くするほど、住宅ローンの適用金利が上がった場合の増額率が小さくなることが分かる。
三〇〇〇万円を金利三%で借りた場合、三五年返済だと当初返済額は一一万五四五五円で、五年後に金利が一%上がった場合には返済額が一三万七三八円に増加する。
当初の返済額に比べての増額率は一三・二%に達する。
これが、二%上昇して金利五%になったときには、一四万七〇〇七円に増えて、増額率は二七・三%という計算だ。
しかし、返済期間を五年短くして三〇年返済にしておけば、金利が一%上がったときの増額率は一一・三%に低下し、二%アップの場合でも二三・三%にとどまる。
三五年返済に比べると一%上昇時には二%ほど、二%上昇時には四%はど増額率が低下する。
これが一〇年返済まで短くするとさらに効果がハッキリする。
金利一%アップの際の増額率は二・五%まで低下するのである。
二%アップの場合でも五・〇%で、三五年返済に比べると増額率は五分の一以下に下がる。
つまり、返済期間が三〇年、三五年の超長期ローンを組む場合には、金利上昇リスクが極めて大きくなるので、金利が多少高くなっても「フラット35」のように、完済するまで金利が変わらないローンを利用するのが最も安心で、反対に返済期間を一〇年程度に短くできる人であれば、金利上昇リスクは限りなく小さくなるので、むしろ変動金利型や固定期間選択型の特約期間二年、三年などの金利の低いローンを積極的に使ってもいいということになる。

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